Kender du dine servitutter på ejendommen?

Har du krav på udsigt gennem servitutter? Ved du hvilke servitutter der er tinglyst på din ejendom, og hvad betydningen af servitutterne er?

Nogle har måske prøvet det, og mange har hørt om det. Pludselig står naboen og siger, at ens nyplantede æbletræ skal fældes, for det vil tage udsigten fra hans hus. En træls situation, der hurtigt bliver mere træls, hvis naboen har ret. Men har han nu ret, og hvad er grundlaget for denne ret?

Det handler om servitutter – tinglyste bestemmelser, der typisk begrænser brugen af en ejendom til fordel for en anden.

En privatretlig servitut er en aftale mellem 2 eller flere grundejere, der i enighed fastlægger en række bestemmelser for de ejendomme, de pågældende råder over. En aftale er kun bindende for de parter der indgår aftalen, men ved at tinglyse aftalen som en servitut på ejendommene, bliver aftalen også gældende for kommende ejere.

En servitut kan også blive tinglyst i forbindelse med udstykning af et større område, hvor vedkommende der udstykker – eller kommunen – ønske at sikre nogle vilkår for områdets udvikling, f.eks. færdselsrettigheder, bestemmelser om hække og hegn eller bestemmelser om udsigtsforhold.

Servitutter er genstand for mange nabostridigheder

Som grundejer er man forpligtet til at respektere de tinglyste bestemmelser, og det er i denne sammenhæng, at vi hos LIFA A/S Landinspektører oplever gnidninger mellem naboer – og desværre også kimen til egentlige stridigheder og efterfølgende retssager. For selvom servitutterne er tinglyst på ejendommene, er det langt fra alle, der har kendskab til dette – eller har samme tolkning af indholdet. Et af de store problemer er ofte, at specielt de gamle servitutter kan være svære at tolke, ja nogle endda svære bare at læse. Derfor kan det af flere grunde være en god ide, at forelægge problemstillingen for en sagkyndig, inden man farer løs på naboens æbletræ.

Udsigtsservitutter

Men privatretlige servitutter bør også betragtes positivt, da de medvirker til at bevare nogle værdier for de enkelte ejendomme eller et område generelt. Udsigtsservitutter er et næsten traditionelt eksempel, da man herved gør noget aktivt, for at en række ejendomme alle kan bevare udsigten over et naturskønt område. Er der mellem lodsejerne enighed om at begrænse højde af hække eller hegn, kan der udarbejdes en servitut, der beskriver forholdet, og dermed sikrer den tilstand, som alle er enige om. Servitutten kan også indeholde begrænsninger i forhold til hvor på ejendommene der må bygges.

En sådan servitut kan for nogen måske virke overflødig – ”vi er jo enig om at bevare udsigten” – men den enighed varer måske ikke evigt, eller også sælges en ejendom til nogen, der ikke har samme indstilling omkring udsigten. Og så er både udsigt og det gode naboskab i fare.

Færdselsrettigheder

Færdselsrettigheder er et andet område, der ofte kan bringe sindene i kog. Har man en aftale om passage over en anden mands ejendom, for på denne måde at komme ned til stranden, ud i skoven eller blot som en nem genvej, bør man også overveje at få denne aftale tinglyst, således at aftalen også er gældende for nye ejere i området.

Indgår man en aftale om udsigt, færdselsret eller lignende, så kan man spare mange ærgrelser, ved at få forholdet tinglyst, mens tid er.

Man skal dog være meget opmærksom på, hvilke forhold der ønskes sikret gennem en servitut, for er der først sket tinglysning, kan det være svært at få omgjort denne beslutning. Derfor ser vi det hos LIFA A/S Landinspektører som en meget væsentlig opgave, at få uddraget essensen af det, som ønskes sikret, herunder også at belyse konsekvenserne af tinglysningen.