Er boligarealet i BBR-registeret angivet forkert, kan det blive dig en dyr fornøjelse.

Af landinspektør og mediator, Per Christian Nielsen, LIFA A/S.

Efter et langt tilløb, er de nye ejendomsvurderinger nu på vej ud til landets boligejere. I udgangspunktet en god nyhed, da formålet med ændringerne har været at sikre, at den enkelte boligejer betaler den rigtige ejendomsskat.

Desværre vil mange boligejere dog opleve, at ejendomsskatten fortsat blive beregnet på et forkert grundlag.

Ejendomsskatten beregnes ud fra mange parametre; beliggenhed, salgspriser i området, udsigtsforhold, nærhed til offentlig infrastruktur, indkøbsmuligheder, grundens størrelse, boligens alder og naturligvis også boligens størrelse, for blot at nævne nogle. Alle parametre hentes automatisk fra forskellige registre, hvor BBR-registeret naturligt er et af de centrale.

BBR-registeret blev dannet i begyndelsen af 1970’erne. For bygninger opført før 1970, er boligernes arealoplysning væsentligst baseret på de oplysninger, som daværende ejere indberettede til kommunerne. For bygninger opført efter 1970 kommer boligernes arealoplysninger typisk fra de enkelte byggesager.

Desværre viser al erfaring, at virkeligheden ikke altid passer med BBR-registreringen. Forskellige undersøgelser giver lidt forskellige resultater, de værste at der er fejl i op til 20% af de registrerede boligarealer. Årsagerne til fejlene kan være mange; misforståelse af reglerne for opmåling, indtastningsfejl, eller senere om- eller tilbygninger, der af forskellige grunde aldrig er blevet registreret. I alle tilfælde vil en fejl i boligarealet dog altid resultere i en forket ejendomsskat.

Det følger direkte af BBR-loven, at det altid er den enkelte ejers pligt at sikre, at oplysningerne i BBR-registeret er korrekte. Dermed er den enkelte ejer også selv ansvarlig, hvis ejendomsskatten på grund af forkerte arealoplysninger bliver beregnet forkert.

Fejl i BBR har betydning for andet end ejendomsskatten.

For den enkelte ejer, er det dog næppe en forkert beregning af ejendomsskatten, der burde give de største økonomiske konsekvenser.

Ved salg af en bolig baseres handlen i hovedreglen på oplysninger fra netop BBR-registeret. Højesteret har i flere afgørelser fastslået, at sælger kan gøres erstatningsansvarlig, hvis det faktiske boligareal er mindre end det, der følger af handelsdokumenterne – altså BBR-oplysningerne. I en af sagerne endte en arealmangel på 28m² at koste sælger en refusion til køber på 150.000 kr. + sagsomkostninger.

I de sager Højesteret har behandlet, er det et centralt punkt, at ingen af de 3 retsinstanser har anset en arealmangel ved en bolig, som værende en mangel, der har relation til bygningens fysiske tilstand. Dette er væsentligt, idet sælger herefter ikke kan påberåbe sig ansvarsfritagelse som følge af Lov om Forbrugerbeskyttelse §2. Grunden hertil er, at tilstandsrapporten ofte blot henviser til BBR-arealet. Manglen består derimod reelt i, at det angivne areal ikke kan beskrive ejendommen, hvorfor ejendommen ikke kan videresælges med denne oplysning. Da arealerne typisk stammer fra BBR, følger retspraksis blot retningslinjerne fra BBR-loven.

Ansvarsfraskrivelse duer ikke.

Efter Højesterets afgørelser indførte Dansk Ejendomsmæglerforening en standardfraskrivelseserklæring i deres standardkøbsaftaler. Erklæringen siger kort og godt, at sælger fraskriver sig ansvaret for eventuelle afvigelser fra BBR.

Højesteret har i 2020 underkendt denne praksis, hvormed ansvaret for arealoplysningerne nu entydigt ligger hos ejendommens ejer, og ved bolighandler hos sælger.

Det kan og vil formentlig blive genstand for diskussion, om nogle af de professionelle parter, der er involveret i en handel, burde have noteret sig arealmanglen, og om de, ved ikke at notere sig dette, har pådraget sig et medansvar.

Konsekvenser af BBR-fejl

Ud over den forkert beregnede ejendomsskat og erstatningsansvar i forbindelse med ejendomshandel, har et fejlagtigt boligareal en række øvrige konsekvenser for ejeren. Fejl i BBR-arealet kan bl.a. betyde følgende:

• Beregning af et boliglån baseres på det forkerte grundlag.
• Forsikringspræmien udregnes forkert og en fejl kan påvirke en erstatningsudbetaling.
• Ved udlejning bliver lejen beregnet forkert.
• Eventuel boligsikring udregnes forkert.
• Ejeren går måske glip af muligheden for en udvidelse af boligen
• I en salgssituation bliver energimærkningen beregnet forkert.
• I en salgssituation fastsættes prisen måske forkert.
• Osv.

Vigtigheden af korrekte arealer gælder i øvrigt ikke kun for boliger. Erhvervsejendomme udlejes fortrinsvis ved angivelse af et areal – typisk ifølge BBR – samt en fast pris pr. m².

I en konkret sag har Østre Landsret afgjort, at lejen skulle beregnes efter det areal, der fremgik af lejekontrakten, selvom dette ikke passede med de fysiske forhold. Konsekvensen af dommen er, at udlejer mister i omegnen af 800.000 kr. om året. Man kan undre sig over, at professionelle virksomheder tager så let på forhold, der kan have så store økonomiske konsekvenser.

Rådgiver har også et ansvar

Derfor bør den professionelle part som en væsentlig del af sin rådgivning, orientere om behovet og værdien af en konkret opmåling, herunder indberetning af ikke registrerede bygninger. Rådgivning der sikrer klienten imod uforudsete udgifter, sagsanlæg m.m., må i alle tilfælde tjene til den professionelles goodwill. Videre vil god saglig og fagligt funderet rådgivning også mindske risikoen for, at rådgiver efterfølgende kan tillægges ansvar. Rådgivning omkring kontrol af arealer, bør være lige så naturligt som al anden rådgivning om et forestående salg eller udlejning.

Fejl i BBR

Det alment kendt, at en meget stor del af arealerne i BBR-registeret er fejlbehæftet. I forbindelse med de kontrolmålinger LIFA A/S Landinspektører udfører på almindelige boliger, har vi tit set arealafvigelser på 10-20 m². Er der yderligere tale om ikke registrerede bygninger, bliver afvigelserne nemt meget større. Naturligvis kan arealafvigelser gå begge veje, for rundt om i landet ser vi mange om- og tilbygninger eller inddragelse af loftsrum, der ikke er anmeldt til kommunerne. Selv om boligarealet i BBR herved er angivet mindre end det faktisk er, er der mange grunde til at få det berigtiget. Afvigelser i arealet kan betyde, at potentielle købere fravælger boligen, fordi det angivne areal ikke matcher købers ønsker. Hvis forskellen skyldes ulovligt opførte bygninger, kan den yderste konsekvens være krav om nedrivning, hvilket en ny ejer formentlig ikke vil være begejstret for.

Opmåling skaber tryghed

En konkret opmåling af et givet areal giver tryghed for både køber og sælger eller lejer og udlejer. Det gælder uanset, om der er tale om et bolig- eller erhvervsareal. Korrekte oplysninger minimerer samtidig risikoen for opslidende konflikter mellem parterne. Videre vil opmålingen af boligarealet også bringe ikke-registrerede bygninger frem i lyset, hvilket igen forebygger konflikter parterne imellem.

Med udgangspunkt i Højesterets afgørelser, er det vores klare opfattelse, at en kontrollerende opmåling af såvel bolig- som erhvervsarealer, kan spare ejer for mange frustrationer, herunder en række økonomiske konsekvenser.