Det hører til sjældenhederne, at en sag om hævd ender med en højesteretsdom.
Men det var, hvad der skete i februar i år, og dommen har givet genlyd i landinspektørkredse. I dette opslag følger vi dommen til dørs med to artikler, der skal give indblik og overblik.
Følgene artikel er fra Fagbladet Landinspektøren 2-2023
Først beskriver Tanja L. Skovsgaard og Steen Boe den pågældende sag, Højesterets dom, og den betydning dommen forventes at få. Derefter giver Lars Ramhøj en samlet udredning af, hvordan den hævdendes kendskab (ond tro) påvirker muligheden for at vinde hævd.
Hvad er betydningen af ond tro ved hævd? Det er omdrejningspunktet i en ny højesteretsdom, som er af stor interesse for landinspektører. Artiklen gennemgår sagen og Højesterets dom, ligesom den ser på dommens betydning for den fremtidige retstilstand og på betydningen i forhold til skelforretninger og ejendomsberigtigelse.
DET ER sjældent, at vi i skelforretningssager skal vente på Højesterets afgørelse, men det var for nylig tilfældet i en af LIFA’s sager, hvor Højesteret den 3. februar 2023 afgjorde hævdsspørgsmålet (BS-49481/ 2021-HJR mfl.).
Vi havde fornøjelsen af at være til stede som tilhørere i Højesteret under hovedforhandlingerne. Højesteretsdommen angik betydningen af ond tro ved ejendomshævd.
BAGGRUNDEN OG DE KONKRETE FORHOLD
I sagen havde Stevns Kommune sagsøgt ejerne af tre villaejendomme. Figuren på næste side viser et rids over de involverede ejendomme. Baggrunden var, at Stevns Kommune i 1970 etablerede et ca. 15 m bredt og 400 m langt beplantningsbælte.
Bæltet løber som et langt grønt bælte i baghaven på ca. 40 villahaver og forbinder flere grønne arealer. I området ved de berørte villaer havde beplantningsbæltet oprindeligt til formål at danne et beskyttende bælte mellem et industri- og et beboelsesområde.
Beplantningsbæltet ved de berørte villaer er ikke reguleret i en lokalplan. Ifølge kommunens oplysninger var det besluttet, at beplantningsbæltet skulle stå uberørt i ca. 20 år efter tilplantning.
Efter det oplyste vedligeholdt kommunen herefter kun arealet, hvis der var konkrete ønsker herom fra beboerne.
Den nordligste villaejer C købte ejendommen i 1970. C påbegyndte brugen af den del af beplantningsbæltet, der lå i forlængelse af C’s have umiddelbart efter købet og indhegnede det som del af egen have kort tid efter.
Sidst i 1970′ erne inddrog C yderligere den del af beplantningsbæltet, der lå bag C’s nabo mod nord. Arealerne udgjorde tilsammen 783 kvm og plankeværk lukkede for andres adgang.
De inddragede arealer blev anvendt som almindeligt haveareal med græs, skure, havebassin mv. På tidspunktet for inddragelsen af arealerne vidste C, at beplantningsbæltet tilhørte kommunen.
Den midterste villa havde den tidligere ejer E købt i 1967. Med trådhegn og plankeværk indhegnede E kort tid efter købet et areal på 379 kvm af beplantningsbæltet, så andre var udelukket for adgang.
Efter det oplyste vidste E ved indhegningen, at beplantningsbæltet tilhørte kommunen. Arealet blev brugt som almindeligt haveareal med skure, buske mv. – se fotos til venstre.
I 2004 fik villaen ny ejer D. Ved salget oplyste E’s datter og ejendomsmægleren over for D, at arealet var en del af ejendommen, da der var vundet hævd på det.
Den sydligste villa havde to ejere A og B, der overtog arealet i 1975. Et år efter købet inddrog de 359 kvm af beplantningsbæltet. Det blev under den senere skelforretning oplyst, at arealet indhegnes i 1978, men ved landsretten lægges til grund, at det først skete i 1997.
Som for de to andre ejendomme vidste A og B ved inddragelsen, at arealet tilhørte kommunen. Arealet var fuldt indhegnet i mindst 20 år, hvor det blev anvendt som almindeligt haveareal.
Først i 2013 kontaktede kommunen flere villaejere, der havde inddraget dele af beplantningsbæltet som have. De blev bedt om at fjerne hegn, bebyggelse m.v. De tre villaejere afviste dette, da de mente at have vundet hævd.
Sagen begyndte ved byretten i 2017, hvor den blev afvist pga. manglende afholdelse af skelforretning. Skelforretningen afholdtes i 2019, hvor afgørelsen var, at der var vundet hævd over de inddragede arealer. Byretten kom til det modsatte resultat i 2020. Landsretten vurderede, at der var vundet hævd i 2021. Stevns Kommune fik herefter procesbevilling til at få spørgsmålet om ond tro prøvet ved Højesteret.
FORLØB I SAGEN
• 1967 og 1972: Parcellerne udstykkes
• 1967-1973: Beplantningsbæltet inddrages til have
• Marts 2013: Henvendelse fra kommunen til grundejerne
• Oktober 2017: Retten i Roskilde (afvisning jf. UL§ 38)
• Juni 2019: Skelforretning (hævd)
• Juni 2020: Dom ved Retten i Roskilde (ikke hævd)
• Maj 2021: Dom ved Østre Landsret (hævd)
• 2021/22: Procesbevillingsnævnet (3. instansbevilling)
• 3. februar 2023: Dom ved Højesteret (ikke hævd)
HØJESTERETS DOM
Sagen ved Højesteret blev skåret til, så den ikke længere vedrørte hele hævdspørgsmålet, men alene spørgsmålet om betydningen af ond tro. Højesteret omgjorde landsrettens dom, idet Højesteret vurderede, at ingen af grundejerne havde vundet hævd, fordi de var i ond tro ved påbegyndelsen af deres råden.
Højesteretsdommen fastslår to forhold: Ved påbegyndelsen af den uretmæssige brug af et areal, må den hævdende ikke vide, at arealet ejes af en anden. Selv om den hævdende ved dette, er det muligt at vinde hævd, hvis den hævdende efterfølgende i mindst 20 år får berettiget grund til at tro, at ejer accepterer at opgive sin ejendomsret.
OND TRO VED PÅBEGYNDELSE AF RÅDEN
Højesteretsdommen følger det eksisterende princip i retspraksis, at der ved påbegyndelsen af den uretmæssige råden, ikke må være viden om, at en anden ejer arealet:
“Højesteretfinder, at der som udgangspunkt ikke kan vindes ejendomshævd, hvis den rådende på det tidspunkt, hvor den pågældende begyndte at råde over arealet, vidste, at arealet tilhørte en anden.”
I Højesterets begrundelse er angivet en direkte henvisning til højesteretsdommen i UfR1932.39. I denne sag havde en mand i 24-25 år brugt et areal til have og hønsehold. Han oplyste, at han ved tilegnelsestidspunktet vidste, at han ikke ejede det anvendte areal.
Det fremgår af landsretsdommen i sagen (UfR1931. 127), at han havde konstateret, at et areal ud mod en vej lå ubrugt hen, og da han forgæves havde spurgt rundt, hvem der ejede det, tog han selv arealet i besiddelse.
Højesteret afviste hævd, da manden vidste, at han ikke ejede arealet og “med lethed” havde kunnet finde ud af, hvem der gjorde.
Det er samme viden om andet ejerskab ved inddragelse af et areal, der gør sig gældende i nærværende sag fra 2023. De tre villaejere har alle oplyst, at de ved inddragelse af beplantningsbæltet vidste, at det tilhørte kommunen.
Det fremgår af vidneudsagn, at skelrørene var synlige i marken ved tilegnelsen af arealerne og fortsat var synlige under skelforretningen i 2019.
Villaejer C, der indtog det største areal, udtalte overfor landsretten, at “Han har ikke på noget tidspunkt været i tvivl om matrikelskellene.”
GRUND TIL AT TRO, AT EJER ACCEPTERER AT OPGIVE SIN EJENDOMSRET
Højesteret gør i sin begrundelse klart, at det er muligt at vinde hævd på trods af viden om anden ejer ved påbegyndelsen af uretmæssig råden, “hvis det efter en samlet vurdering, findes godtgjort, at den rådende i en periode på mindst 20 år (hævdsperioden) havde føje til at tro, at ejeren havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealet.
“Af den videre begrundelse fremgår det, at Højesteret stiller betydelige krav til, hvad der kan give grund til at tro, at ejer vil opgive ejendomsretten: “Højesteret har navnlig lagt vægt på, at villaejerne let kunne have spurgt kommunen om, hvorvidt de kunne overtage ejendomsretten til arealerne, men det skete ikke.”
Højesteret lægger vægt på, at kommunen ikke har tilkendegivet, at den var indstillet på at opgive sin ejendomsret, og Højesteret finder ikke, at kommunens passivitet frem til 2013 er tilstrækkelig til at skabe “en berettigetforventning hos villaejerne om, at kommunen var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealerne.”
Højesteret lægger endvidere vægt på, “at kommunen ikke har haft nogen anledning til at føre tilsyn med eller råde over arealerne.” Dette er en væsentlig forskel i forhold til landsrettens dom, hvor landsretten vurderede, at kommunen havde givet villaejerne tilstrækkelig grund “til at antage, at deres råden ville blive tolereret”.
Forskellen medfører, at Højesteret skærper kravet til ejerens accept af at opgive sin ejendomsret. Formuleringen af, at villaejerne kunne have ringet til kommunen og fået denne accept, giver et indtryk af, hvor tydeligt accepten forventes at skulle være i denne sag.
BETYDNING FOR DEN FREMTIDIGE RETSTILSTAND
De to højesteretsdomme fra 1932 og 2023 vedrører begge sager, hvor de hævdende åbenlyst havde kendskab til, at en anden ejede arealet, da de påbegyndte deres råden.
I sådanne tilfælde er der en sådan grad af ond tro, at der ikke kan vindes hævd. Spørgsmålet er, hvor åbenlys en ond tro skal være. Det synes utvivlsomt, at dommen ikke kan anvendes til at afvise hævd, når der ikke foreligger agtsom god tro, dvs. hvis en part ikke har undersøgt ejerskabet forud for påbegyndelse af råden. Men herfra til den åbenlyse onde tro i de to højesteretssager kan der være en ubelyst gråzone.
Sagerne fra 1932 og 2023 vedrører begge ond tro ved påbegyndelse af hævdsperioden. Anden retspraksis viser, at kommer hævdende i ond tro efter påbegyndelse af sin råden, påvirker det ikke hævdserhvervelsen – medmindre der er tale om snighævd, hvor den hævdende søger at skjule sin råden for ejer.
Så retstilstanden i forhold til ond tro er i det store uændret i forhold til højesteretsdommen i 1932. Men det er nyt i denne dom, at det nu slås fast, at det er muligt at vinde hævd på trods af, at der var ond tro ved påbegyndelse af råden.
Det er også nyt, at det tydeligt formuleres et krav hertil om, at ejer i mindst 20 år skal have accepteret at opgive sin ejendomsret. I den konkrete sag skulle vurderingen af, at ejer ville opgive sin ejendomsret være kvalificeret, dvs. formodninger og gisninger eller modparts passivitet var ikke tilstrækkeligt.
Det forhold, at der lægges vægt på, at Stevns Kommune ikke havde anledning til at komme i området, peger på, at kommunen ikke kan dokumenteres at have kendskab til forholdet, før kommunen i marts 2013 henvendte sig til grundejerne.
Da er ejers passivitet og manglende modråden ikke tilstrækkeligt til at transformere den onde tro til god tro. I hvert fald ved ond tro ved påbegyndelse af råden synes det at kunne udledes af højesteretsdommen, at hævdsperioden først kan regnes fra det tidspunkt, hvor ejer har haft mulighed for at få kendskab til den uretmæssige råden.
Denne forståelse er i overensstemmelse med praksis i forhold til hævd i øvrigt. Er det fx ikke en synbar indretning, kræves der som udgangspunkt alderstid, da råden tager længere tid at “opdage” for ejer.
Og snighævd må afvises, da råden skjules for ejer. Det har været fremført, at dommen medfører, at der ikke kan vindes hævd på offentlige arealer, men dette udsagn er der efter vores opfattelse ikke belæg for.
Højesterets begrundelse nævner intet herom, og den ældre dom fra 1932, som Højesteret vælger at nævne i sin begrundelse, vedrører retsforholdet mellem to private grundejere. Det afgørende for den onde tro er, at den hævdende er fuldt vidende om, at “en anden” ejer arealet. Ikke at den hævdende har kendskab til, hvem ejer er.
Det er efter vores vurdering ikke korrekt, at en hævdende i højere grad har kendskab til udstrækningen af eget ejerskab, fordi naboen er “det offentlige”.
Højesteret lægger vægt på, at kommunen ikke havde anledning til at føre tilsyn med eller råde over arealerne. Det vil også kunne være tilfældet med andre ejendomme fx skove og især naturskove – uanset om de er privat eller offentligt ejede. I sagen er den ene ejendom overdraget til ny køber, der ved handlen får oplyst af sælgers ejendomsmægler, at der er vundet hævd.
Der kan argumenteres for, at den nye køber fra købsdato er i god tro. Forholdet vurderes ikke i den konkrete sag, da køber ikke havde ejet villaen i 20 år, da sagen blev rejst.
DOMMENS BETYDNING VED SKELFORRETNINGER OG EJENDOMSBERIGTIGELSE
Ved ejendomsberigtigelse vil dommen næppe få stor betydning. Her er parterne enige om, at der er vundet hævd. Landinspektøren har ansvar for at prøve deres vurdering, hvilket typisk vil ske ved at kontrollere ortofotos.
Parterne vil næppe bringe spørgsmålet om ond tro på banen, når de er enige om hævd. I forhold til skelforretninger kan dommen give anledning til, at landinspektører ved sagens oplysning husker at få spurgt den hævdende, om han/ hun vidste, hvor ejendomsgrænsen mellem ejendommene gik, da han/ hun påbegyndte sin brug af det omtvistede areal. Afviser en part, at han/ hun havde kendskab til ikke selv at eje arealet, må landinspektøren som udgangspunkt tro herpå.
Dog kan bevismidler såsom dokumenter og uafhængige vidner give anledning til, at den hævdende alligevel må vurderes at have været i ond tro. Hvor der er tvist, kan det i praksis være svært ved en skelforretning at “trykprøve” ejernes viden og samvittighed i forhold til ond tro.
Hverken ejerne eller eventuelle indkaldte vidner udtaler sig under vidneansvar og landinspektøren vil oftest godtage de anførte påstande. Det vil heller ikke være rimeligt at tillade advokat/ modpart nærgående krydsforhør af vidner eller parter.
Fremgår det, at det er afgørende for resultatet af en skelforretning, hvorvidt der er ond tro ved påbegyndelse af råden, kan det være relevant før skelforretningen at gøre parterne opmærksom på, at de eventuelt kan vælge at få dette forhold afklaret forud for skelforretningen.
Afklares det ikke forud for forretningen, eller opstår der under forretningen uklarhed om, hvorvidt der foreligger ond tro, må landinspektøren træffe sin afgørelse for ikke unødigt at forsinke sagen.
Landinspektørens mundtlige og eventuelle skriftlige begrundelse må da gøre det klart, hvad der er lagt til grund for afgørelsen, herunder tydeligt beskrive baggrunden for vurderingen af spørgsmålet om ond tro.
Det vil herefter være op til parterne at vurdere, om skelforretningen skal indbringes for retten.
Konstateres der ond tro ved påbegyndelse af råden, må der med den nye højesteretsdom som minimum stilles krav om, at ejer i mindst tyve år havde anledning til at kende til den uretmæssige råden.
Alternativt må ejer i mindst 20 år på anden klar måde have tilkendegivet accept af at opgive sin ejendomsret. Det skal i parentes bemærkes, at sidstnævnte situation formentlig ikke ville lede til en skelforretning, men ville kunne klares med en ejendomsberigtigelse.
Der vil i de kommende år blive et arbejde med at få fastlagt, hvor meget kendskab der skal til fra en ejers side. I den konkrete sag var det ikke tilstrækkeligt med tydelig hegning, der afskar andre fra at færdes gennem beplantningsbæltet.
Det peger på, at vi ved ond tro skal tage det ganske alvorligt med sikringen af, at ejer havde mulighed for at opdage det uretmæssige forhold.
Afslutningsvist skal det påpeges, at det vil være de færreste skelforretninger, der vedrører ond tro ved påbegyndelse af råden. Dommene fra 1932 og 2023
vedrører sager med større arealer, der inddrages, og hvor hævdende er i åbenlys ond tro.
De fleste skelforretninger vedrører mindre arealer nær skellet, hvor en part har bevæget sig for langt over det matrikulære skel uden at have taget synderligt stilling til, hvor dette går.
Tanja L. Skovsgaard er landinspektør og ph.d. i skelforretningsprocessen, ansat i LIFA A/S Landinspektører.
Hun har bred ejendomsretlig erfaring fra tidligere ansættelser i såvel privat landinspektørpraksis, ved offentlige myndigheder og fra universitetsverdenen.
Steen Boe er landinspektører og partner i LIFA A/S Landinspektører, hvor han navnlig har specialiseret sig i ejendomsret og rådgivning, herunder skelforretninger.
Han er medlem af bestyrelsen for Praktiserende Landinspektørers Forening og formand for censorkorpset for landinspektøruddannelsen.
